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不動産を購入するときの一般的な手順と注意点を説明してあります。
一例ですので、実際の取引にあったては不動産会社とよく相談しましょう。

1.物件探し
マイホームを購入するにあたっては、一生の家で一番高い買い物になると思いますし何度も買い換える訳にはいきませんので、後で後悔のないように慎重に探さなければなりません。 そのためにはまず、物件を探す際に条件を明確にしておく必要があります。
★最低限の条件★
1.物件の種類
土地を購入して家を建てる
建売の戸建てを買う  新築・中古
マンションを買う   新築・中古
    
2.予算
購入する際には、物件価格以外にいろいろな費用がかかります。
その分を考慮して予算をたてる必要があります。また、ローンを利用する場合は、余裕を持った月々の支払額を設定しましょう。購入した後は、設備のメンテナンスや場合によって機器の交換など思いがけない費用を支払うこともあります。
そのほか税金等の支払いや、マンションの場合は管理費や修繕積立金なども支払うことを考慮しておきましょう。

3.場所   
安住の地となる場所です。候補地をいくつか出した上、出来るだけ現地に行ってみましょう。街の雰囲気や周囲の状況など資料だけでは解らないことが感じ取れると思います。普段の生活をよく考慮して絞り込みましょう。
   
4.間取り 
間取りは、戸建て・マンションともに考慮が必要です。家族構成を基に、10年以上先まで想定して決めましょう。戸建ては、増改築が可能ですが、マンションの場合は間取りを変えられても広さを変えることは出来ません。分譲マンションは、低金利時代を背景に建築ラッシュで、新築物件は販売好調です。しかし、最近の「耐震強度偽装問題」や将来的な金利上昇なども考えると迷うところです。
戸建てについては土地の所有権もあるので将来的にも柔軟な対応が出来ると思います。

予算と希望エリアをきめて情報収集しましょう。
自分たちで物件をインターネットや情報誌・広告から連絡して探す方法と、不動産会社に希望を伝えて物件を探してもらう方法があります。新築マンションについては、販売をデベロッパーが行うためネットや広告などの情報に頼ることになりますが、中古マンションや新築・中古の戸建てなどは後者の方が新鮮な情報提供を受けられるメリットがあります。

 

2.購入申し込み
希望にあった物件が見つかったら、売買に関する条件等を確認しましょう。
以下の項目を最低確認し買い付け証明などで明確な意思表示と購入の優先順位を確保します。
★物件の価格
売買価格を明確にします。中古物件は、修理必要箇所などがある場合に費用負担をどちらが支払いその時は売買金額に変更があるのかなどをよく確認する。

★支払い条件
いつ、いくら誰に支払うのかを明確にする。通常、手付け金を支払った後、残金を契約の際に支払います。売買代金以外に支払わなければならないものがある場合はその金額と支払時期、不動産が売買された場合、その不動産にかかる固定資産税等の税金を引渡日で日割り計算をして精算します。
マンションの場合は、上記以外に管理費・修繕積立金など毎月かかるものも日割り計算します。また、不動産業者に払う仲介手数料や名義変更するための登記費用、住宅ローン利用にかかる費用なども確認しておきましょう。

★契約日と契約場所
売主さんとの都合を合わせよい日をきめます。場所は通常不動産会社でします。
引渡しについては登記をする為、司法書士さんの事務所で行われることもあります。

★引き渡し条件
引渡日の確認と引渡時に物件の状態に変更があるのかを確認する。

★物件所有者の名義など
現在の所有者が誰なのか。間違いなく所有権移転(名義変更)が出来るのか。(抵当権の抹消など)

それ以外にローンの場合事前審査を行ってもらい融資可能かどうか確認できるとよいでしょう。

 

3.売買契約準備
申し込みが終わったら契約準備に入ります。準備といっても物件の調査や書類の作成などで、不動産会社がやることがほとんどです。

不動産会社の準備が整うと購入する方には「重要事項説明書」という書類による説明を受けます。これは法律で定められているもので不動産業者が仲介する場合は必須となります。説明者も資格をもった専任の「宅地建物取引主任者」がしなければならないとされています。

このあと契約となりますが、契約書には売買代金に応じた収入印紙を貼らなければなりません。この印紙代は売り主買い主の折半が通常ですので、金額を確認しておきましょう。
また、契約書に捺印する印鑑が実印の場合は、印鑑証明書を添付する必要がありますので
確認の上事前に用意します。

 

4.売買契約
いよいよ売買契約です。通常、不動産会社の担当者が契約書の内容や条件などの条文を読み上げ売主・買主双方に説明します。契約書では、普段耳にしないような言い回しや言葉が多数使われていますので意味の分からないところは、必ず説明を受けて理解して下さい。可能であれば契約を交わす前に、契約書をコピーしてもらい事前に一度全文を読んでおくと混乱しなくて済みます。
 
契約書の内容を了承したら契約書に収入印紙を貼り消印をして、所定の欄に署名捺印をします。その他、割印が必要になる場合がありますので、担当者に説明を受けて下さい。
書き損じ、契約時に急遽内容を変更するなどの場合は、双方合意の上訂正印を押して対処します。利用する印鑑は、後のトラブルを予防するため実印を利用し印鑑証明書を添付します。

 

5.住宅ローンの申込・契約
住宅ローンを利用して購入する場合、契約締結後金融機関へ申し込みをします。
 
契約前に融資の相談をして事前審査を済ませておくと、変更なければスムーズに融資が受けられます。不動産会社で提携ローンなどある程度代行出来るものもありますので担当者に相談してみて下さい。
  売買契約書
  重要事項説明書
  ローン申込書
  住民票
  所得を証明するもの(所得証明や源泉徴収票など)
  印鑑証明書

 必要な書類などについては各金融機関で異なる場合がありますので確認してください。
 申し込みが済み、金融機関から融資の決定が出ましたら住宅ローン契約を締結します。
 このときにも、提出書類などがありますので確認しておきましょう。

 

6.残金決済と物件の引渡し
売買取引の最終段階になります。いよいよ代金を支払い物件の引渡を受けます。
通常、残金決済と物件の引渡(登記)は同時に行われます。
住宅ローンを利用して支払う場合は、一般的にその融資金融機関で行います。物件の引渡は、所有権の移転登記の手続きが必要になりますので、一般的には司法書士に委任して手続きしてもらいます。まず所有権の移転登記に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。移転登記に必要な一切の書類が確認できたら、残金の支払いをします。金融機関で行っている場合は、その金融機関に融資を実行してもらい出金して支払うか売り主の指定口座に振り込みます。また、金融機関でない場合は、司法書士事務所で行い代金を小切手などで支払うという場合もあります。支払いが終わりましたら、続けて諸費用(売主、不動産会社、司法書士、金融機関などに対して)の支払いをします。残金を含め金銭を払ったものについては必ず領収書を受け取りましょう。そして、建物の鍵やその他の物を受け取り、念願のマイホームが現実の物となります。

★引渡後
 マイホームを手に入れてホッとするところですが、水道ガス電気などの手続きをし住民票など各機関に届け出をしなければなりません。また、不動産を購入したわけですから「不動産取得税」という税金がかかります。移転登記ご2,3ヶ月後ぐらいに所轄税務署から納付書が送られてきますので、延滞なく納めましょう。
この税金には、軽減を受けられる物件もありますのでその場合は必要書類を用意して納付前に申告し、軽減された税額の納付書で納付します。

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