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物件の売却をする場合には、不動産会社へ相談、依頼をします。
売却の場合は、売却理由がいろいろですのでケースに合った
売却方法を選びましょう。
不動産会社に売却するケースと仲介をしてもらうケースとありますが
不動産会社に売却する場合、売却価格は高望みできませんが、
すぐに契約でき代金も手にすることが出来ます。
仲介を依頼し買い主を捜すケースでは、希望の売却価格を設定することが出来ますが
欲張るとなかなか買い手がつきません。
適正な評価の額を見てもらうことが大切になります。

物件査定
売却にはまず物件の価格を決めなければなりません。
 物件の所在地から面積、築年数、設備などによって決定します。
 そのために査定をしてもらうのですが、その際周囲の相場を
 調べておくといいでしょう。新聞チラシや他の不動産業者に
 聞いてみるなどで把握します。その際には、価格を土地の
 坪数で割り(マンションは床面積の坪数)坪単価を出して
 比較するとわかりやすくなります。

 

媒介契約
不動産会社を決定し価格などの条件も決まったら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には何種類かありそれにより活動内容が違います

 

専属専任媒介契約
売主(依頼者)は、目的物件の売買の媒介(仲介)や代理を、依頼を受けた
  不動産業者以外の業者へ重ねて依頼できません。
  この契約は、依頼者の制約もありますが、それだけ依頼された業者側の責任も
  大きいのでそれだけ積極的に販売活動を展開します。

 

専任媒介契約
売主は、目的物件の媒介や代理を、依頼した業者以外重ねて依頼出来ないなど
  専属専任媒介と同じですが 、依頼者が自ら発見した相手(買主)と売買の契約を
  結ぶことが出来るなど、売主の制約を緩和しています。
 この契約も業者の責任が大きいので積極的な販売活動をします。

 

一般媒介契約
売主は、目的物件の媒介や代理を、依頼をした業者以外にも重ねて依頼することが出来ます。売主の制約は少ないので、幅広く販売窓口を広げることが出来ます。
  しかし、依頼を受けた業者によっては、他社でも販売されると広告費などを
  節約したりする場合もありますので、業者選定には注意してください。

 

販売活動中
販売のために不動産会社はチラシなど広告を入れるなど営業活動をします。
 依頼した物件が空家であれば問題ありませんが、その住宅に住んでいる場合には
 購入希望者を案内しますので、事前に打合わせて案内時に立ち会うなどの協力が
 必要になります。

 

購入申し込みの受理
物件に買い手がついた場合、まず売買契約の条件を確認の上
売買契約をとなります。
売買契約は、購入の際の流れと同様で立場が売主ということになります。

 

代金の決済と物件の引渡
売却の場合は、物件の権利が所有権だけであればいいのですが
  住宅ローンなど借入金によって購入し残債がある時には、抵当権などの
  権利が設定されていますので売買代金や自己資金などで完済し、抵当権等の
  抹消が必要になります。
  代金の決済と物件の引渡は通常同時に行われますので、売主は代金を決済が
あったらすぐに抹消手続きが出来る準備が必要です。
場所については、不動産会社が売り主買い主双方の利用する金融機関と事前に
打合せをして対応方法を決定します。

売却が終わりましたが、最後に譲渡所得税という税金がかかります。
これを納めてすべて終わりました。 
不動産を購入するときの一般的な手順です。
 一例ですので、実際の取引にあったては不動産会社とよく相談しましょう


 

1.物件探し
マイホームを購入するにあたっては、一生の家で一番高い買い物になると
思いますし何度も買い換える訳にはいきませんので、後で後悔のないように
慎重に探さなければなりません。
 そのためにはまず、物件を探す際に条件を明確にしておく必要が
あります。
 最低限の条件
1. 物件の種類  土地を購入して家を建てる
             建売の戸建てを買う  新築・中古
             マンションを買う   新築・中古
    
2. 予算   購入する際には、物件価格以外にいろいろな費用がかかります。
       その分を考慮して予算をたてる必要があります。また、ローンを利用する場合は、余裕を持った月々の支払額を設定しましょう。
購入した後は、設備のメンテナンスや場合によって機器の交換など
思いがけない費用を支払うことがもあります。
そのほか税金等の支払いや、マンションの場合は管理費や修繕積立金なども
支払うことを考慮しておきましょう。
3. 場所
   安住の地となる場所です。候補地をいくつか出した上
出来るだけ現地に行ってみましょう。街の雰囲気や周囲の状況など
資料だけでは解らないことが感じ取れると思います。
普段の生活をよく考慮して絞り込みましょう。
   
4.  間取り   
    間取りは、戸建て・マンションともに考慮が必要です。
    家族構成を基に、10年以上先まで想定して決めましょう。
    戸建ては、増改築が可能ですが、マンションの場合は
間取りを変えられても広さを変えることは出来ません。

        分譲マンションは、低金利時代を背景に建築ラッシュで、新築物件は
        販売好調です。しかし、最近の「耐震強度偽装」の問題や将来的な
金利上昇なども考えると迷うところです。
戸建てについては土地の所有権もあるので将来的にも柔軟な対応が出来ると思います。それに比べるとマンションは、手軽ではありますが広さが問題です。

 

購入申し込み
希望にあった物件が見つかったら、売買に関する条件等を確認しましょう。
 以下の項目を最低確認し買い付け証明などで明確な意思表示と購入の優先順位を
 確保します。
物件の価格
 売買価格を明確にします。中古物件は、修理必要箇所などがある場合に費用負担を
どちらが支払いその時は売買金額に変更があるのかなどをよく確認する。

 

支払い条件
いついくら誰に支払うのかを明確にする。
  通常、手付け金を支払った後、残金を契約の際に支払います。

売買代金以外に支払わなければならないものがある場合はその金額と支払時期
   不動産が売買された場合、その不動産にかかる固定資産税等の税金を引渡日で日割り計算をして精算します。
マンションの場合は、上記以外に管理費・修繕積立金など毎月かかるものも日割り計算します。
また、不動産業者に払う仲介手数料や名義変更するための登記費用、住宅ローン利用にかかる費用なども確認しておきましょう。

 

契約日と契約場所
売主さんとの都合を合わせよい日をきめます。場所は通常不動産会社でします。
 引渡については、登記をするため司法書士さんの事務所で行われることもあります。

 

引き渡し条件
引渡日の確認と引渡時に物件の状態に変更があるのかを確認する。

 

物件所有者の名義など
現在の所有者が誰なのか。間違いなく所有権移転(名義変更)が出来るのか。
 (抵当権の抹消など)

それ以外にローンの場合事前審査を行ってもらい融資可能かどうか確認できるとよいでしょう。
売買契約準備
申し込みが終わったら契約準備に入ります。準備といっても不動産会社がやることがほとんどです。物件の調査や書類の作成などになります。

不動産会社の準備が整うと購入する方には「重要事項説明書」という書類によって
説明を受けます。これは法律で定められているもので不動産業者が仲介する場合は必須となります。説明者も資格をもった専任「宅地建物取引主任者」とされています。

このあと契約となりますが、契約書には売買代金に応じた収入印紙を貼らなければなりません。この印紙代は売り主買い主の折半が通常ですので、金額を確認しておきましょう。
また、契約書に捺印する印鑑が実印の場合は、印鑑証明書を添付する必要がありますので
確認の上事前に用意します。

 

売買契約
いよいよ売買契約です。通常、不動産会社の担当者が契約書の内容や条件などの
 条文を読み上げ売主・買主双方に説明します。
 契約書では、普段耳にしないような言い回しや言葉が多数使われていますので
 意味の分からないところは、必ず説明を受けて理解して下さい。
 可能であれば契約を交わす前に、契約書をコピーしてもらい事前に一度全文を
 読んでおくと混乱しなくて済みます。
 
 契約書の内容を了承したら契約書に収入印紙を貼り消印をして、所定の欄に
 署名捺印をします。その他、割印が必要になる場合がありますので、担当者
に説明を受けて下さい。
 書き損じ、契約時に急遽内容を変更するなどの場合は、双方合意の上訂正印を
押して対処します。
利用する印鑑は、後のトラブルを予防するため実印を利用し印鑑証明書を添付します。

 

住宅ローンの申込・契約
住宅ローンを利用して購入する場合、契約締結後金融機関へ申し込みをします。
 (
 契約前に融資の相談をして事前審査を済ませとくと、変更なければスムーズに
融資が受けられます。
 不動産会社で提携ローンなどある程度代行出来るものもありますので
 担当者に相談してみて下さい。
  売買契約書
  重要事項説明書
  ローン申込書
  住民票
所得を証明もの(所得証明や源泉徴収票など)
印鑑証明書
 必要な書類などについては各金融機関で異なる場合がありますので確認してください。

 申し込みが済み、金融機関から融資の決定が出ましたら住宅ローン契約を締結します。
 このときにも、提出書類などがありますので確認しておきましょう。

 

残金決済と物件の引渡し
売買取引の最終段階になります。いよいよ代金を支払い物件の引渡を受けます。
 通常、残金決済と物件の引渡(登記)は同時に行われます。
 住宅ローンを利用して支払う場合は、一般的にその融資金融機関で行います。
  物件の引渡は、所有権の移転登記の手続きが必要になりますので、一般的には
 司法書士に委任して手続きしてもらいます。 
 まず所有権の移転登記に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。
 移転登記に必要な一切の書類が確認できたら、残金の支払いをします。
 金融機関で行っている場合は、その金融機関に融資を実行してもらい
 出金して支払うか売り主の指定口座に振り込みます。
 また、金融機関でない場合は、司法書士事務所で行い代金を小切手などで
 支払うという場合もあります。
 支払いが終わりましたら、続けて諸費用(売主、不動産会社、司法書士、金融機関など)の支払いをします。残金を含め金銭を払ったものについては必ず領収書を受け取りましょう。
そして、建物の鍵やその他の物を受け取り、念願のマイホームが現実の物となります。

 

引渡後
マイホームを手に入れてホッとするところですが、水道ガス電気などの手続きをし
 住民票など各機関に届け出をしなければなりません。
 また、不動産を購入したわけですから「不動産取得税」という税金がかかります。
 移転登記ご2,3ヶ月後ぐらいに所轄税務署から納付書が送られてきますので、
 延滞なく納めましょう。
 この税金には、軽減を受けられる物件もありますのでその場合は必要書類を用意して
 納付前に申告し、軽減された税額の納付書で納付します。

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